作为行业探路者，北京万科试图将海淀自持商品房项目打造成为北京排名前列模式清晰并可持续发展的企业自持商品住房的成功案例，为房地产业的长效机制建立做出贡献。

这个备受关注的新模式也因此得到了各方的高度关注。创新者的一举一动也因此被不断放大，甚至，前些日子出现了一些“断章取义”的误读，例如，“小米和万科合作建房，5.5万元销售”、“ 半价内部认购”等。

但实际上，这个方案的较新的进展是，北京万科深度调研了海淀区企业及人才的真实租住需求，包括近五十家企业（含小米、滴滴、华为等近十家高科技企业）的中高管、归国高素质人才、高校及科研机构的研究人员等，了解他们对于租住产品、配套、租期等的需求与期望，寻求除销售以外的其他内容的合作模式，从未进行过所谓的“内购”等与销售房产有关的合作活动。

2月初,北京万科与小米公司在一次沟通交流中提及，项目开发成本包括土地地价、高品质住房的建安、常规的管理费用，成本总计约 5.5 万元每平米，其产权为万科所有，只租不售，租期遵照政府有关规定，但会优先考虑小米员工的租住需求。

其中，沟通中提及的成本“5.5万”被误读为售价，并在论坛中进行讨论——这些按传统销售思维模式言论的流出造成了媒体舆论的误读误解。

而在过去的几个月里，北京万科一直在不断探索，如何从传统的“开发销售模式”转变为“经营服务模式”，破局全自持的运营解题。在这个过程中，只租不售是万科始终坚持的探索前提和运营方针。

全自持——政府对首都住房市场制度的变革与创新

北京政府顺应中央政策导向，做出了对住房市场制度的创新。开发商自持出租商品住房，是贯彻“房子是用来住的，而不是用来炒的”思路的实践。

2016年6月3日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，一共从7个方面提出了18条意见，其中包括培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，加大政策支持力度等方面。

随后，在2016年末，北京市推出大量限房价、竞自持的公开土地，万科与首创、天恒、中粮等房企作为首批参与的开发商，也都参与了这项新时期首都住房市场制度变革的创新实践。

其中，万科于2016年12月，公开投标获得海淀区西北旺镇两幅“限房价、竞地价”地块开发权，根据出让协议，其中住宅部分100%自持出租。该地块运营模式系北京乃至全国排名前列个，示范意义较大。

创新的原则——万科坚守承诺 不销售 不“以租代售”

作为破局创新者，万科多次强调他们的创新原则：坚决履行投标承诺，企业自持商品住房将全部用于租赁——不会销售，也不会出现70年“以租代售”行为，自持商品住房单次租期较长期限严格按照政府相应规定执行。

在住宅建设标准方面，万科还将按照高品质推进海淀自持商品住房建设，按照投标承诺达到绿色三星标准，装配式住宅比例和被动节能实施应用达到在目前建筑科技下的较高水平。同时，万科将积极探索运营模式，坚决不触碰政府规定的管理红线。

当前，万科海淀自持商品住宅项目建设是企业自持商品住宅的首批项目，政府相关的管理制度还在持续出台中，企业项目操作模式实质也在探索中。

在这个过程中，万科希望成为创新解决项目问题，塑造持有型住宅运营标杆。在未来一段时间内，万科还将继续探索和完善自持商品住宅管理和运营模式。

附：北京万科关于海淀自持商品住宅项目运营模式的说明

万科自2016年12月通过公开招标获得海淀区自持商品住宅地块开发权后，一直稳步开展通过市场化租赁模式实现产品价值的可行性，在此基础上推进项目设计方案。日前，有媒体针对本项目运营方式有所误读，相关报道造成了不好的社会影响。万科长期秉承阳光、透明的公司价值观，为消除社会误解，特此对海淀区自持商品住宅项目未来的开发运营方案做出以下说明：

一. 企业自持商品住房将全部用于市场化租赁，项目公司不会进行房屋销售，更不会出现70年“以租代售”行为，自持商品住房出租租赁合同单次租期和租赁合同的签约行为严格按照政府相应规定执行，接受政府的监督和管理。

二. 项目公司持有土地的年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组涉及自持商品住房产权变更的，须向属地政府报批，亦不会改变自持商品住房规划用途，将继续用于出租。

三. 便于租户的长期管理，万科将成立控股的租赁管理公司负责在企业持有70年内商品住房的租赁经营、租客服务、社区管理等事务。

四. 目前项目具体方案处于设计探讨阶段，万科将严格遵守以上说明内容，随时接受相关部门的检查与监督。

五. 以上说明内容将通过相关媒体进行公告公示，接受公众监督。

北京万科企业有限公司

2017年4月19日